株価分析(不動産株)

東急不動産HD(3289)の株価を分析【優待銘柄】

東急不動産HD(3289)の株価を分析していきます。

 

東急不動産HDを5つのポイントで説明

  • 東急不動産HDの事業ポートフォリオは綺麗に分散出来ている
  • 財務や経営効率は大手5社の中でワースト1
  • 優待目的で購入するなら550円以下で段階的に買いたい
  • 買うなら来期以降の見通しを見てから判断したい
  • 上場してから高値が切り下がっている

 

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東急不動産HDの概要

東急不動産HDは、不動産業界4位のディベロッパー大手ディベロッパーの5社の中で唯一の電鉄系企業です。

 

特に、首都圏を中心とした都市事業に強みを持っています。

 

東急不動産HDの保有している物件の約80%は都心4区(渋谷区29%、港区26%、千代田区16%、中央区13%)にあります。

 

三井不動産や三菱地所と比べると、中規模ビルの開発をしていて築浅物件が多いのも特徴です。

 

国内住宅事業では、2006年に「BRANZ」というブランドを誕生させています。

 

「BRANZ」シリーズは、年間1000戸台から2000戸台のマンションを供給しています。

 

その中でも「ブランズシティ世田谷中町」は、東京都の「一般住宅を併設したサービス付き高齢者向け住宅整備事業」の第一号選定プロジェクトになっています。

 

海外事業は米国、中国、インドネシア、シンガポール、パラオに進出しています。

 

特にインドネシアに注力していています。

 

東急不動産が、1975年に初めて海外進出した国で、現在では累計約4,500戸の戸建住宅を分譲しています。

 

その中でも2018年に3000戸の分譲マンション「BRANZ BSD」で海外初のブランズの進出を果たしています。

 

また、現在はジャカルタ市内の中心部で大規模複合施設開発事業「メガクニンガンプロジェクト」を進めています。

 

広域渋谷圏構想

引用:東急不動産HD

 

東急不動産HDは、東急沿線の都市開発に強みを持っています。

 

特に渋谷の都市開発には力を入れています。

 

現在は、渋谷とその周辺の開発を進める「広域渋谷構想園」という街づくり計画も行っています。

 

三菱地所が「丸の内の大家」と言われるように、東急不動産HDは「渋谷の大家」と言われています。

 

再生可能エネルギー

引用:東急不動産HD

 

大手デベロッパーの中でも、先行して再生可能エネルギー事業に取り組んでいます。

 

全施設稼働後の総発電量は、原発1基分(約1,000MW)を超える発電能力を持っています。

 

 

事業セグメント

東急不動産HDは、主に7つのセグメントから成り立っています。

  • 都市事業セグメント:オフィスビル・商業施設・賃貸住宅等の開発、賃貸運営、投資家向けビル等の売却、REIT・不動産私募ファンド等の資産運用
  • 住宅事業セグメント:首都圏と関西圏を中心としたマンション、戸建住宅、シニア住宅等の開発や分譲
  • 管理事業セグメント:マンションやビルなどの管理やマンションの改修工事
  • 仲介事業セグメント:東急リバブルでの不動産の仲介、販売代理、販売事業
  • ウェルネス事業セグメント:リゾート施設、シニア住宅、会員制スポーツクラブや都市型ホテル、福利厚生代行事業
  • ハンズ事業セグメント:東急ハンズでの小売事業
  • 次世代・関連事業セグメント:米国やアジアを中心とした海外事業、注文住宅・リフォーム工事、緑化造園事業

 

売上構成比率(2020年12月期)

東急不動産HDの事業ポートフォリオは、バランス良く分散されていいます。

 

主な収益源は都市事業セグメントの都心部のオフィスビルです。

 

都市事業セグメント単体の利益率は18.74%と高い利益率になっています。

 

 

株価の推移

月足10年チャート

引用:株探

 

週足5年チャート

引用:株探

株価指標

  • PER:26.4倍
  • PBR:0.77倍

不動産業の平均PERが15.1倍、PBRが1.2倍になります。

 

東急不動産HDは、他のディベロッパーと比べると割高と判断されています。

 

チャート分析

月足10年チャートを見ると24MAに6MAがぶつかっています。

 

ここを抜けれるかに注目ですが、2か月連続陰線で下落しているので厳しいと思います。

 

1年から1年半のスパンで高値と安値を繰り返しているのですが、その時に高値も安値もどんどん切り下がっているのが分かります。

 

週足5年チャートを見てみると、移動平均線は3本とも上向きになっています。

 

しかし、週足が9MAと13MAを割り込んでいるので下落傾向にあります。

 

直近は、2月26日に708円の高値をつけて下落しているのと、過去のチャートを見ても700円付近が一つの節目になっているのが分かります。

 

このまま下落していくのであれば、まずは580円付近が下値目になりそうです。

 

もし、550円より下がるようなら下値の切り下げもあるので、購入は見送った方がいいです。

 

 

業績と収益性の推移

売上高と営業利益

引用:株探

 

売上高の過去最高は2020年に9631億円、営業利益の過去最高は2008年の820億円

 

アベノミクスが始まった2013年から2017年以外は、毎年増収を続けていました。

 

しかし、2021年3月期は売上高8950億円に対し純利益170億円でした。

 

利益率も1.9%と大手5社の中で最も利益率が低い予想です。

 

その原因の一つに東急不動産HDの保有するホテルは、土地や建物を不動産オーナーから借りて運営しているところが多いのが特徴です。

 

売り上げの落ち込みや稼働率の低下が利益に反映されやすいので、大手の中でも営業利益に響いています。

 

「Go Toトラベルキャンペーンがあった時期は相当回復した」との社長のコメントがあったので、そのような動きが出てくれば期待できます。

 

経営効率

引用:株探

  • 営業利益率:4.92%
  • ROE:2.92%
  • ROA:0.63%
  • EPS:23.6円

不動産業の平均ROEは8.82%、ROAは2.1%です。

 

東急不動産HDは、平均を大幅に下回っていて、経営の効率が悪い会社です。

 

不動産業の平均営業利益率は11.1%なので、不動産業の平均の半分以下の営業利益率になっています。

 

 

財務状況

 

引用:株探

  • 自己資本比率:21.7%
  • 有利子負債倍率:2.69倍

 

不動産業の自己資本比率の平均が33.4%、有利子負債倍率の平均が1.34倍に対して大幅に下回っている財務状況です。

 

剰余金は年々増加していますが、総資産に対して約12%しかありません(他の大手ディベロッパーでも総資産に対して20%の余剰金を持っていました)。

 

特に、有利子負債倍率は年々減少していますが、平均の約2倍近くあり、大手ディベロッパーの中でも一番高く注意が必要です。

 

 

中期経営計画

経営数値目標

引用:東急不動産HD

 

この中期経営計画はコロナショック前に設定した計画なので、現在の進捗率は約62%になっていますが、中期経営計画の達成は少し厳しい状況です。

 

 

株主還元策

引用:東急不動産HD

 

東急不動産HDは、「株主に対する利益還元を最重要政策のひとつ」と考えていて、株主還元に積極的です。

 

実際に2021年3月までの中期経営計画にも「安定的な配当政策を継続維持しつつ、25%以上の配当性向を目標として利益配分を決定する」としています。

 

来期には新しい中期経営計画が発表されるので、引き続き現在の方針を維持するのか注目です。

 

 

配当金の推移と株主優待

配当金の推移

引用:バフェットコード

  • 配当金:16円(2021年3月期予定)
  • 配当利回:2.57%(21年4月16日終値)
  • 配当性向:67.8%

 

配当金は8期連続減配無しで、中期経営計画に基づいて今期も配当維持予定です。

 

しかし配当性向25%を目処にしていましたが、21年度3月期は配当性向が67.7%まで高くなっています。

 

次期の中期経営計画での株主還元政策の見直し業績予想次第では、減配の可能性もあると思います。

 

株主優待

東急不動産HDは、株主優待券だけでなく継続的に長期保有している人に向けて、継続保有株主優遇制度を設けています。

 

継続保有株主優遇制度

500株以上で3年以上継続保有すると対象期間の保有株式数に応じて、オリジナルカタログギフトを年1回(6月末)がもらえます。

 

カタログギフトの内容
  • 東急ハンズの商品
  • 東急不動産HDが運営しているリゾートホテル、ゴルフ場、スキー場等の支払いに利用可能な施設利用券
  • 東急スポーツオアシスのご利用券
  • 食品
  • 寄付

上記の中から1つ選ぶことが出来ます。

 

保有期間と保有株式数

引用:東急不動産HD

 

保有期間の算出は、株主名簿に、同一株主番号で、当該3月末日割当日を含む直近7回の割当日(3月末日、9月末日)に継続して記載される事が条件です。

 

その7回の割当日に保有されていた最小株式数でカタログギフトが決まります。

株主優待券

東急不動産HDが運営しているリゾート施設やホテル、フィットネスクラブ等を優待料金で利用出来る優待券を年2回(6月末、12月上旬)発行しています。

 

東急ハンズのお買物優待カードは3月末日割当日の保有株式数に応じて、年1回(6月末)に発行しています。

引用:東急不動産HD

 

 

まとめ

東急不動産を買うなら、優待目的に向いている銘柄だが、600円付近を割ってから段階的に買いたい。

 

三井不動産同様、綺麗に分散されたポートフォリオが、逆にダメージを大きくしてしまっています。

 

特に新興企業の入居が多い渋谷エリアのオフィス賃貸は、三菱地所の丸の内と違って不況の影響を受けやすいが特徴です。

 

また、ホテル事業に関しても土地や建物をオーナーから借りています。

 

今回のコロナショックの様に使用率が低くなると利益率にダイレクトに反映されます。

 

しかし東急不動産は、東京都の「一般住宅を併設したサ高住整備事業」の第一号認定や大手ディベロッパーの中です。

 

先駆けて再生可能エネルギー事業にも取り組みを見せています。

 

さらに長年注力してきたインドネシアでの大型複合開発や国内の「広域渋谷圏構想」の再開発事業があるので今後の期待ができます。

 

チャートを見る限り日足は、75MAを割り込んでるので短期的にも下落傾向です。

 

週足も9MAが垂れ下がり13MAをデッドクロスしようとしていて、節目の650円を割ってしまっています。

 

2020年12月期の第三四半期決算では、対通期進捗率は67.8%と例年の10%を上回って進捗しています。

 

ただし、営業利益を前年対比で約30%落としているのは、心配な要素です。

 

東急不動産HDは決算発表も近づいているので、今は買うタイミングではないと思います。

 

 

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