三井不動産(8801)の株価を分析【20期連続減配無し】

三井不動産(8801)の株価を分析していきます。

 

三井不動産を5つのポイントで説明

• 戦後一貫して不動産業界の売上1位に君臨
• 事業ポートフォリオはバランス良く分散されていて隙が無い
• 売上は10年連続増収予想で23年3月期は売上高と利益共に過去最高予想
• 21年3月期に続き有利子負債額は住友不動産を抜いて首位
• 近年の下値目処は2350円位で上値目処は2800円位のボックス相場

 

 

三井不動産の概要

三井不動産は、1941年に三井合名会社の不動産部門を分離して誕生した、日本の不動産開発のリーディングカンパニーです。

 

三井物産や三井住友銀行と並ぶ三井グループの御三家としても知られています。

 

 

現在では三井家のお膝元の日本橋の再開発事業にも取り組んでいます。

 

三井不動産が日本の不動産開発のリーディングカンパニーと言われるのには理由があります。

 

それは、日本で初めての超高層ビルやマンション、アメリカ型ショッピングセンターやアウトレットを成功させてきたからです。

 

特に「ららぽーと」売上は主力事業である賃貸事業の商業施設別売上の55%以上を占めています。

 

近年のECの需要に対応するために「ららぽーと」と一体になった会員制公式通販サイトの「＆mall」を立ち上げています。

 

 

さらに2021年1月には、株式会社東京ドームを連結子会社化しています。

 

海外展開

三井不動産は、海外事業も積極的に展開していて、欧米やアジアに14支店を進出させています。

 

近年ではアメリカのマンハッタンに「50ハドソンヤード」という大型ビルの建築中です。

 

これは、総工費4000億円のマンハッタン最大規模の再開発事業です。

 

またオフィス開発事業では、インドに進出して現地大手ディベロッパーのRMZ社との共同事業を進めています。

 

三井不動産としてはアジア初のオフィスビルの開発になります。

 

今後も欧米で優良なポートフォリオの構築や、成長性の高いアジアでの開発事業を計画しています。

 

主要株主

引用：株探

 

筆頭株主は、機関投資家になっていますが、主要株主には三井不動産と密接な鹿島建設もしっかり入ってきています。

 

 

事業セグメント

三井不動産は、主に4つのセグメントから成り立っています。

• 賃貸セグメント：オフィスビルや商業施設などの賃貸および転貸
• 分譲セグメント：個人向けのマンションや戸建て住宅と機関投資家向けの事業用不動産の開発と分譲
• マネジメントセグメント：建物施設の管理運営や仲介、不動産投資ファンドの運用
• その他セグメント：三井ホームでの新築請負やホテルやゴルフ場の運営、住宅のリフォーム、メガソーラー事業

 

三井不動産の売上構成比率(2022年3月期)

引用：三井不動産

 

売上の主力は賃貸事業になりますが、注目すべきポイントは各セグメントのバランスの良さです。

 

不動産ディベロッパーの主な収益源は、新築分譲マンションの販売とオフィスビルの賃貸になります。

 

新築分譲マンションの販売は景気に左右されやすいのが特徴です。

 

オフィスビルの賃貸事業は景気に左右されにくい安定した収益源になります。

 

さらに3つのコア事業の収益構成比率も偏りがありません。

 

他の大手ディベロッパーと比較しても三井不動産の強みは、攻めと守りのバランスが取れた事業ポートフォリオです。

 

 

株価の推移

月足10年チャート

引用：株探

 

週足5年チャート

引用：株探

株価指標

• PER：13.3倍
• PBR：0.90倍

 

不動産業の平均PERが13.8倍、PBRが1.2倍な事を考えると、ほぼ妥当と判断されています。

 

チャート分析

週足5年チャートを見ると、近年の下値目処は2350円位で、上値目処は2800円位のボックス相場になっています。

 

実際に新型コロナショック後の高値はどれも2350円位で上値抵抗線となっていました。

 

月足で見ると2500円付近が節目になっていて、週足で見ると近年の下値目途の2400円です。

 

22年に入って株価2800円に2回挑戦しましたが、押し戻されています。

 

しかし、週足で見ると3本共上を向いているので2800円の節目突破に注目です。

 

 

業績と収益性の推移

売上高と営業利益

引用：株探

 

売上高の過去最高は2022年に2兆1008億円、営業利益の過去最高も2020年の2806億円です。

 

売上高は11期連続増収予定、利益では3年ぶりの過去最高益の更新を見込んでいます。

 

経営効率

引用：株探

 

• 営業利益率：13.64%
• ROE：6.79％
• ROA：2.31％
• EPS：199.9円

 

総合ディベロッパー8社の平均営業利益率は17.53%なので、平均を少し下回る利益率です。

 

新型コロナウイルスの影響を受けた21年3月期より確実に回復してきています。

 

不動産業の平均ROEは8.82%、ROAは2.1%なので現在の経数値は下回っています。

 

 

財務状況

引用：株探

 

• 自己資本比率：34.1％
• 有利子負債倍率：1.31倍

 

不動産業の自己資本比率の平均が33.4%、有利子負債倍率の平均が1.34倍です。

 

不動産業界の平均を見ると三井不動産は平均的な財務状況です。

 

しかし有利子負債倍率が増加しているので要注意です。

 

実際に22年3月期の有利子負債額は、約3.6兆円までになりました

 

これは、それまで不動産業界で有利子負債額トップだった住友不動産を抜いています。

 

また剰余金は総資産に対して16%しかありません。

 

 

長期経営方針

経営数値目標

引用：三井不動産

 

長期経営方針では、2025年前後に営業利益3500億円を目標に掲げています。

 

そのうちの海外事業の利益を全体の30%程度としています。

 

いかに海外事業に注力しているかが分かります。

 

株主還元策

引用：三井不動産

 

安定的な配当の実施とともに総配当還元性向は、当期純利益の45%程度を目途とするとしています。

 

これは、以前まで35%だったものを引き上げています。

 

自社株買いに関しては、機動的な自己株式取得を行い、原則として消却するとしています。

 

 

配当金の推移と株主優待

配当金の推移

引用：バフェットコード

 

• 配当金：60円(2023年3月期予定)
• 配当利回：2.26%(22年5月20日終値)
• 配当性向：30.0%

 

現在、配当金は20期連続減配無しの予定です。

 

2025年までの長期経営方針では「総還元性向45%を目処」としてます。

 

2022年5月に150億円の自社株買いの実施を発表しています。

 

 

株主優待

残念ながら三井不動産は株主優待の設定がありませんでした。

 

 

まとめ

三井不動産を買うなら、2800円を超えてから買いを検討したい。

 

週足チャートを見ると短期的に2400円位が下値支持線になっています。

 

直近5年の下値支持なので強力なサポートラインだと思います。

 

本来は、不景気にも好景気にも恩恵を受けれる事業ポートフォリオが三井不動産の強みです。

 

今回の新型コロナの様に、訪日外国人の減少や外出自粛になると非住宅分野の割合が一定あるので、損失が大きくなると分かりました。

 

しかし現在の外出自粛などが解消されれば、安定して収益をあげていける企業です。

 

 

大手ディベロッパーの中で一番事業ポートフォリオが分散されている優等生です。

 

初心者でも安心して持てる銘柄だと思います。

 

 

23年3月期は、過去最高の売上と利益をする見込みです。

 

さらに大手ディベロッパーの中では、最も高い最終益になる予想です。

 

しかし、有利子負債額は住友不動産の抜いてトップになりました。

 

有利子負債倍率で見るとずば抜けているわけではありませんが、物件売却での改善に期待したいです。

 

最後にアウトレットやららぽーとで使える優待券等が出れば、人気が一気に出そうな銘柄だと思います。

 

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