株価分析(不動産株)

サムティ(3244)の株価を分析【高配当銘柄】

サムティ(3324)の株価を分析していきます。

 

サムティを5つのポイントで説明

  • 売上と利益の主軸は、賃貸マンション・オフィスビル・ホテル等の開発と供給
  • 25年11月までにインカムゲイン中心の収益構造へ転換
  • ファンダメンタルはかなり優秀だが、有利子負債倍率が高い
  • 21年11月期は過去最高の売上高、最終益、EPSを更新予定
  • 今は様子を見たいが、購入するなら1910円付近で反発してから

 

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サムティの概要

サムティは、収益不動産の企画開発・再生・販売や不動産投資ファンドの運用・管理・投資を行う、関西の総合ディベロッパーです。

 

また用地の仕入から企画開発、賃貸募集、物件管理、保有や売却、REIT等のファンド運用、マネジメントを自社のグループ内で完結できることが強みです。

 

 

またプレサンス、エスリード、日商エステムと並ぶ関西の4大ディベロッパーです。

 

しかしプレサンス、エスリード、日商エステムとは違って、分譲マンションには手を出していません。

 

サムティは、賃貸マンションの供給のみです。

 

 

事業エリアは国内全域で、全国8拠点の主要都市に支店を展開しています。

 

今後も、全国の政令指定都市や地⽅の主要都市圏への戦略的投資を継続していく予定です。

 

海外事業

サムティは、中間所得層と都市部の人口が急増しているASEAN諸国をターゲットにしています。

 

その中で、2020年12月にベトナムのハノイに分譲住宅事業を進出させました。

 

それはベトナム最大手の不動産ディベロッパーの「VINHOMES」とスマートシティ開発です。

 

引用:サムティ

 

サムティのビジネスモデル

引用:サムティ

 

 

事業セグメント

サムティは、主に3つのセグメントから成り立っています。

  • 不動産事業:「S-RESIDENCE」シリーズ等の企画開発・販売及び収益不動産等の企画開発、再生・販売事業
  • 不動産賃貸事業:マンション、オフィスビル、商業施設、ホテル等の賃貸及び管理事業
  • その他事業:12棟のホテルを保有・運営ならびに、分譲マンション管理事業及び建設・リフォーム業等

 

サムティの売上構成比率(2020年11月期)

 

売上の主力は、売上の約89%を占める不動産事業になります。

 

引用:サムティ

 

不動産事業の中でも「開発流動化」が約60%、「再生流動化」が約30%を占めています。

 

  • 開発流動化:賃貸マンションやオフィスビル、ホテル等の開発・供給
  • 再生流動化:既存の収益不動産を仕入れ、再生・販売
  • 投資分譲:投資家向けに開発物件の販売
  • アセットマネジメント:REITの資産運用を受託

 

サムティの利益構成比率(2020年11月期)

 

利益の主軸も不動産事業になっていて、利益全体の約70%を占めてます。

 

 

株価の推移

月足10年チャート

引用:株探

 

週足5年チャート

引用:株探

株価指標

  • PER:6.9倍
  • PBR:1.1倍

 

不動産業の平均PERが15.2倍、PBRが1.2倍な事を考えると、かなり割安と判断されています。

 

チャート分析

月足10年チャートを見ると、株価が2000円付近は高値圏になっています。

 

実際に週足5年チャートを見ると、21年3月から2000円付近で調整中です。

 

またコロナショック前の1920円付近が節目になっています。

 

この1920円付近が現在の株価の下値支持線になっていることが分かります。

 

週足と月足の移動平均線は全て上向きの上昇傾向ですが、出来高が減少してきています。

 

 

業績と収益性の推移

売上高と営業利益

引用:株探

 

売上高の過去最高は20年11月に1011億円で、6期連続増収しています。

 

経常利益の過去最高も2020年の173億円です。

 

 

21年11月期では、営業利益は過去最高を更新予想ではありませんが、売上高、最終益、EPSは過去最高を更新予定です。

 

経営効率

引用:株探

 

  • 営業利益率:10.48%
  • ROE:15.91%
  • ROA:4.43%
  • EPS:293.5円

 

不動産業の平均ROEは8.82%、ROAは2.1%、営業利益率は11.1%です。

 

営業利益がわずかに届いていませんが、ファンダメンタルが優秀な企業です。

 

 

財務状況

引用:株探

 

  • 自己資本比率:27.9%
  • 有利子負債倍率:2.47倍

 

不動産業の自己資本比率の平均が33.4%、有利子負債倍率の平均が1.34倍です。

 

サムティは、平均を大きく下回る財務状況です。

 

剰余金に関しては、総資産に対して約15%しかありません。

 

 

サムティの有利子負債倍率は年々増加傾向にあります。

 

これは、長期借入金を増やした事が原因です。

 

不動産業の特徴として、長期借入金が多くなる傾向にあります。

 

それは、銀行から長期で融資を受けて、その資金で物件の開発・販売をするという流れだからです。

 

 

サムティ強靭化計画

経営数値目標

引用:サムティ

 

サムティは、25年11月期に売上⾼・営業利益を現在の約2倍にする事を目指しています。

 

投資計画

引用:サムティ

 

25年11月期までに約7500億円の投資を計画しています。

 

21年2月時点で1690億円の投資を行っていて、進捗率が22.5%なので順調なスタートになっています。

 

収益構造の転換

引用:サムティ

 

25年11月期までに、インカムゲインの比率を高めて収益構造の転換を目指しています。

 

また海外事業を、今後の新たな成長戦略にしています。

 

 

配当金の推移と株主優待

配当金の推移

引用:バフェットコード

 

  • 配当金:84円(2021年11月期予定)
  • 配当利回:4.15%(21年6月4日終値)
  • 配当性向:28.6%

 

配当利回りは4.15%で、さらに200株から3000円分の株主優待があります。

 

株主優待を入れた総配当利回りは5.63%になるので、かなり高配当銘柄になります。

 

配当性向30%を目途にしていて、10期連続減配無しの予定です。

 

 

株主優待

毎年11月末現在の株主名簿に記載または記録された株主を対象に、株主優待を実施しています。

 

優待内容

引用:サムティ

 

優待対象ホテルと利用枚数

引用:サムティ

 

隠れ株主優待

サムティには、隠れ優待があります。

 

それは、株主総会の議決権を行使するとクオカード1000円分がもらえます。

 

その代わり、株主総会の出席者へのお土産がなくなりました。

 

 

まとめ

サムティを買うなら、今は様子見したい。

 

第一四半期の決算では、売上が前年同期比-73.8%、利益面は赤字転落でした。

 

また現在の株価は2000円台になっていて、歴史的には高値圏です。

 

約2か月間調整をしていて、下値は1920円付近で反発しています。

 

また週足、月足の移動平均線は全て上向きなので上昇傾向にあります。

 

しかし出来高が減ってきていて、2100円台を安定させるのは厳しいのが現状です。

 

この調整状態が続けば、第二四半期の決算で方向性が決まると思います。

 

ファンダメンタルが優秀で、高配当銘柄なので飛びつきたくなりますが現在は様子見したいです。

 

もし購入したい場合は、1910円付近まで待って、反発を確認してから購入を検討したいです。

 

 

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