ファースト住建（8917）の株価を分析していきます。

ファースト住建を5つのポイントで説明

• • 近畿圏ではトップクラスのパワービルダー
  • 売上と利益の主軸は戸建事業だがマンションの賃貸に注力
  • 経営指標は平均を下回るが財務体質と余剰金比率はトップクラス
  • 配当権利月に大きな商いを伴って下落する傾向にある
  • 買うなら配当権利月を避けて決算発表後でも遅くない

ファースト住建の概要

ファースト住建は、近畿圏を地盤に建売分譲住宅に特化したパワービルダーです。

ファースト住建が特化している建売分譲住宅とは、既に建てられた住宅を個別に販売する方法です。

土地の仕入から戸建住宅の企画・設計、建築工事、販売まで一貫して行っています。

特に建物を着工するまでの期間が短い小規模な案件や完成宅地の案件が中心です。

ファースト住建は、近畿圏のパワービルダーの中でトップクラスの実績を持っています。

昨年度（20年10月期）に年間1491棟の住宅を販売供給しました。

全国のパワービルダーの中で、飯田GHD、オープンハウス、三栄建築設計に次ぐ第4位です。

さらに21年3月には、神奈川を地盤に注文住宅や土地分譲を行うアオイ建設を子会社化しています。

今期に建売住宅を開始したので、ファースト住建は合計1500棟の戸建分譲の販売を目指しています。

2012年にファースト住建は、戸建分譲以外に賃貸マンションの保有を始めています。

これは、安定したキャッシュ・フローを確保出来る収益基盤として力を入れています。

飯田建設工業の加古川支店がのれん分けして設立した会社ですが、飯田GHDの一員ではありません。

ファースト住建の強み

引用：ファースト住建

積極的なアウトソーシングの活用

引用：ファースト住建

ファースト住建は、設計・施工、販売をアウトソーシングすることでコストダウンをしています。

販売面では、基本的に全ての自社物件を不動産仲介業者を通して販売をしています。

通常は、不動産仲介業者を通すと仲介手数料が発生します。

しかし不動産仲介業者の販売ネットワークを活用することで、広告宣伝費や人件費を抑制しています。

棚卸資産回転率の高さ

引用：ファースト住建

ファースト住建の戸建事業は、事業サイクルの短さが特徴です。

特に棚卸資産回転率を高めて、資金効率を向上させることを重視しています。

棚卸資産の回転率が高くなると収益機会が増加するだけでなく、不動産相場の下落にも強くなります。

その為にファースト住建は、着工するまでの期間が短い小規模な案件や完成宅地の案件を中心に仕入をしています。

着工後は、建売方式で建築にする事で引渡しする時期を早めています。

このような工夫をする事で、年間3回転を目標に棚卸資産回転率の向上に取り組んでいます。

事業セグメント

ファースト住建は、2つのセグメントから成り立っています。

• 戸建事業：戸建分譲住宅および注文住宅の施工・販売の他、これらに付随するオプション工事、損害保険代理店等
• その他事業：新築マンションおよびリノベーション・マンションの分譲、賃貸マンション、大規模木造建築の請負工事等

ファースト住建の売上構成比率(2021年10月期)

ファースト住建の売上の主力は、戸建事業になり全体の97.6%を占めています。

残りはその他事業になります。

売上規模の順番は、請負工事、不動産賃貸、マンション分譲・リノベーションになります。

ファースト住建の利益構成比率(2021年10月期)

利益の主力は戸建事業で、全体の93.8%を占めています。

主力の戸建事業の利益率は10.2%ですが、その他事業の利益率は27.6%もあります。

その他事業のマンション事業は、マンションの賃貸収益やリノベーションでの販売が主な売上です。

今期も新築の賃貸マンション1棟の完成と中古マンション1棟を取得しています。

長期的には、今後の大きな収益源になると考えられます。

株価の推移

月足10年チャート

引用：株探

週足3年チャート

引用：株探

株価指標

• PER：7.2倍
• PBR：0.48倍

不動産業の平均PERが15.2倍、PBRが1.2倍なので、割安と判断されています。

チャート分析

月足10年チャートを見てみると、1400円付近が上値になっているのが分かります。

現在の株価は、新型コロナをきっかけに戸建需要の見直しで上昇しています。

しかし、60MAに押さえつけられています。

また配当権利月には大きな商いを伴って、下落する傾向が多いです。

週足3年チャートを見ると52MAは上昇傾向ですが、13MAと26MAは下落傾向です。

また、10月はファースト住建の配当権利月なので注意が必要です。

業績と収益性の推移

売上高と営業利益

引用：株探

売上の過去最高は2013年に486億円、営業利益の過去最高は2013年の51億円です。

22年10月期の売上は14%の増収予想ですが、営業利益は4.5%の増益予想になります。

経営効率

引用：株探

• 営業利益率：7.61%
• ROE：6.68％
• ROA：4.62％
• EPS：169.1円

不動産業の平均ROEは8.82%、ROAは2.1%なので、経営効率は平均を下回る企業です。

不動産業の平均営業利益率は11.1%なので、利益率は低い企業です。

営業利益は停滞してますが、直近3年のEPSは右肩上がりになっています。

財務状況

引用：株探

• 自己資本比率：69.1％
• 有利子負債倍率：0.23倍

自己資本比率は、不動産業の平均が33.4%なので平均を大きく上回っています。

不動産業の平均有利子負債倍率は1.34倍なので、大幅に下回っています。

余剰金は総資産に対して68.2%もあり、増加傾向です。

ファースト住建は、本業が順調で利益を着実に積み上げれています。

配当金と株主優待

配当金の推移

引用：バフェットコード

• 配当金：43円(2022年10月期)
• 配当利回：3.53%(2021年12月24日)
• 配当性向：25.4%

ファースト住建の配当は、6年連続減配していません。

22年10月期の配当は、43円の配当維持予想です。

ファースト住建は、配当性向20％を目標としています。

22年10月期の予想配当性向は、31.4%なので10%以上を上回っています。

しかし31.4%と言う数字は、決して高い数字ではありません。

また総資産に対して69.3%もある余剰金と強固な財務体質です。

この事から考えると倒産リスクは低いです。

しかし、EPSが直近5年で減少傾向なので増配の可能性は低いと言えます。

株主優待

引用：ファースト住建

株主名簿に記載された100株以上保有の株主を対象に実施しています。

まとめ

ファースト住建を買うなら、配当権利月を過ぎてから購入したい。

買いのタイミングは1400円を超えてからか、決算発表の内容を見てからでいいと思います。

パワービルダーを含む戸建てメーカーの決算は、比較的順調です。

業績は、17年から右肩下がりになっていますが、21年10月期には底を打ちました。

しかし経営指標は平均を下回っていて、決算短信などの見ると気になる点もあります。

平均販売単価は右肩上がりに上昇しているのですが、販売棟数はやや減少傾向な事です。

土地の仕入れ、人件費や資材の高騰の影響で売上総利益は過去5年横ばいです。

アウトソーシングでのコストダウンと商品力でいかに回復出来るか、今後の方針にも注目です。

配当利回は3%を超えていて、100株以上を1年以上の保有でクオカードももらえるので高配当銘柄になります。

財務体質はかなり優秀で、余剰金の比率も高くも確実に積み上げています。

配当性向20%を目標にしていて、22年10月期は25.4%になる見込みです。

財務状況を見る限り増配の可能性は低いですが、減配のリスクも低いです。

現在、マンション事業での賃貸収益に注力しています。

2本目の柱としては少し遠い状況ですが、マンションのリノベーションにも取り組んでいます。

賃貸収入とリノベーション案件を販売していく事で、利益を安定的に拡大につながります。

また今後は、新築ではなくリノベーションやリフォームの需要がより高まります。

決算では、ファースト住建の収益構造の変化に注目していきたいです。

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