株価分析(不動産)

イオンモール(8905)の株価を分析【高配当銘柄】

イオンモール(8905)の株価を分析していきます。

 

イオンモールを5つのポイントで説明

    • 日本国内最大の商業専業ディベロッパー
    • 主力エリアは日本国内だが今後は中国やアセアン地域に注力
    • 経営効率と財務状況は平均を下回る
    • 配当金は上場来21年間減配無しの高配当銘柄
    • 購入は1300円まで待ってから検討したい

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イオンモールの概要

イオンモールは、日本国内最大の商業専業のディベロッパーです。

 

 

イオン(8267)の収益源を支えているのは、このイオンモール(8905)とイオンFS(8570)です。

 

特に利益面では、イオンモールの方がイオンFSより大きく稼いでいます。

 

 

事業内容は、モール事業の単一セグメントです。

 

モール事業の内容は、ショッピングモールの建設、店舗賃貸、運営、管理になります。

 

その中でも一番の収益源は、モール内の店舗賃貸になります。

 

顧客は、一般専門店や総合小売業を営むイオンリテールやイオングループ各社です。

 

 

現在のイオンモールの店舗数は、国内だけで168店舗あります。

 

海外は、中国を中心としたアセアン地域に34店舗出店しています。

 

 

事業セグメント

イオンモールの事業は、単一事業で国内や海外でのモール事業になります。

 

そのため事業セグメントではなく3つの地域別セグメントで構成されています。

 

  • 日本
  • 中国
  • アセアン(ベトナム、カンボジア、インドネシア)

 

イオンモールの売上構成比率(2022年2月期)

 

イオンモールの売上の主力エリアは、日本国内で全体の82.5%を占めています。

 

イオンモールの利益構成比率(2022年2月期)

 

イオンモールの利益の主力エリアも日本国内で、全体82.1%を占めています。

 

日本国内の利益率は12.2%ですが、中国エリアの利益率は16.1%になっています。

 

アセアンに関しては、新型コロナウイルスの影響を引きずり赤字になっています。

 

しかし今後も海外事業の利益構成比に注目です。

 

 

株価の推移

月足10年チャート

引用:株探

 

週足5年チャート

引用:株探

 

株価指標

  • PER:15.2
  • PBR:0.84倍

不動産業の平均PERが15.2倍、PBRが1.2倍なので、妥当と判断されています。

 

チャート分析

月足10年チャートを見てみると、直近5年は1500円から2000円の間で値動きしています。

 

月足移動平均線は、全てが下向きで移動平均線を割り込んでるので下落傾向です。

 

 

週足5年チャートを見ると1600円に節目があることが分かります。

 

週足移動平均線も3本共、下向きで52MAを割り込んでいるので下落傾向です。

 

また、直近の安値1506円を守れるかに注目です。

 

 

業績と収益性の推移

売上高と営業利益

引用:株探

 

売上の過去最高は2020年に3241億円、営業利益の過去最高も2020年の607億円です。

 

21年3月期は、新型コロナの影響で大幅な減収減益になりました。

 

22年3月期の売上高は過去最高を更新、営業利益も、過去最高に近い水準まで回復予想でした。

 

しかし実際は、売上高の過去最高を更新できず、営業利益率の悪化していました。

 

イオンモールの業績の回復には時間がかかっている事が分かります。

 

経営効率

引用:株探

 

  • 営業利益率:13.74%
  • ROE:5.52%
  • ROA:1.57
  • EPS:101.1

 

不動産業の平均ROEは8.82%、ROAは2.1%なので、経営効率は平均的を少し下回る企業です。

 

大手ディベロッパー28社の平均営業利益率は12%なので、平均を上回る利益率です。

 

 

財務状況

引用:株探

 

  • 自己資本比率:28.5%
  • 有利子負債倍率:1.82倍

 

自己資本比率は、不動産業の平均が33.4%なので平均を少し下回る企業です。

 

有利子負債倍率は、不動産業の平均が1.34倍なので下回っています。

 

剰余金は横ばいで、総資産に対して28%しかありません。

 

直近3年で見ると自己資本比率、有利子負債倍率は悪化傾向です。

 

特に自己資本比率は、14年2月期から右肩下がりに悪化しています。

 

しかし、過去を見るとイオンモールの営業利益はコロナショックを除いて右肩上がりです。

 

利益剰余金も20年2月期まで毎年積みあがっていました。

 

21年度に剰余金が減少した原因は、赤字の状態で配当を維持したからです。

 

 

長期ビジョン

2025年度までの目標として4つの目標を設定しています。

  1. 国内モール単一の利益創出でなく、複数の事業からなるポートフォリオの構築
  2. 連結営業利益900億円超、グローバル商業ディベロッパートップクラスの水準
  3. 国内モールは増床・リニューアルを積極的に行い、各エリアで圧倒的な地域NO.1モールへの進化
  4. 海外の成長マーケットを獲得。海外事業は50モール体制、営業利益270億円(利益率25%)

 

経営目標

引用:イオンモール

 

経営目標の中で、22年度の営業収益、営業利益、利益率の目標は未達成の予想です。

 

25年度までの目標を見ると売上高4400億円を計画しています。

 

その中でも海外事業で営業利益は約2倍に成長させる計画です。

 

成長戦略

引用:イオンモール

 

成長戦略として、海外事業の利益成長と中国とベトナムを中心に新規出店の加速を計画しています。

 

これにより海外で、2025年50モール体制になります。

 

また2025年度までに70モール体制になる仕込みも完了させます。

 

特にベトナムは22年度まで出店数は6モールでした。

 

21年度内に20モールの物件仕込みの完了を目指し、25年度には16モール体制の計画です。

 

また海外の既存モールの収益力強化では、エリアの成長に合わせて3年ごとにリニューアルを行います。

 

配当政策

引用:イオンモール

 

2025年度まで増配を継続させるために、年率7%のEPS成長を目標に設定しました。

 

さらに2021年度から連結配当性向を25%から30%以上に引き上げています。

 

 

配当金と株主優待

配当金の推移

引用:バフェットコード

 

  • 配当金:50円(2023年2月期)
  • 配当利回:3.25%(2022年4月8日)
  • 配当性向:49.4%

 

配当金は、2002年に上場してから一度も減配をしていません。

 

23年2月期は50円の配当維持を予定しています。

 

現在の配当性向は49.4%ですが、長期ビジョンの30%以上となっているのでやや高い事が分かります。

 

過去の減配をしない実績を見ると今後も減配の心配は少ないです。

 

しかし、有利子負債倍率や自己資本比率が悪化傾向なので必ず頭に入れておきたいです。

 

株主優待

基本優待制度

引用:イオンモール

 

イオンモールは、毎年2月末日に100株以上を1年以上継続保有する株主に株主優待を実施しています。

 

優待内容は、3つの内から1つ選べます。

  1. イオンギフトカード※
  2. カタログギフト
  3. カーボンオフセットサービスの購入

※日本全国で展開するイオンモール、イオングループ各店で利用可能。(一部利用出来ない店舗も有)

 

長期保有株主向け優待制度

引用:イオンモール

 

長期保有株主向け優待制度として、通常の株主優待にプラスしてイオンギフトカードがもらえます。

 

条件は2つです。

  1. 保有継続期間が3年以上
  2. 2月末の株主名簿に1000株以上の株主として記載

 

 

まとめ

イオンモールを買うなら、1300円付近まで待って購入したい。

 

株価は1506円が直近の節目になっています。

 

月足と週足のチャートを見ると移動平均線をローソク足が割り込んでいます。

 

当面は下落傾向になることが予想出来ます。

 

また、自己資本比率の低下と共にチャートも下がっています。

 

やはり財務的な部分と新型コロナの影響がまだ残っているからです。

 

これまでイオンモールは右肩上がりに売上と利益を成長させてきました。

 

今後は、国内より海外に注力する計画で2025年に向けて仕込みは順調と見えます。

 

新型コロナの状況にもよりますが、22年2月期で業績は底打ちを予想しています。

 

 

経営効率に関しては、大手ディベロッパー28社の平均を少し下回っています。

 

財務状況は、大手ディベロッパー28社の平均を下回っています。

 

特に直近3年の自己資本比率と有利子負債倍率は悪化傾向にあります。

 

しかし、国内モールのリフォームや海外での出店計画の仕込みを考えれば納得できます。

 

 

剰余金は毎年積みあがっていたので、本業は順調だと言えます。

 

このことから考えても高配当目的としての保有が検討出来ます。

 

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