セントラル総合開発（3238）の株価を分析していきます。
セントラル総合開発を5つのポイントで説明
- 首都圏を中心に全国展開するマンションディベロッパー
- 売上と利益の主力は不動産販売事業だが不動産賃貸・管理事業の成長に注目
- かなり割安と判断されているが営業利益率と財務体質は平均以下
- 株価は約14年ぶりの高値をつけた後下落中
- 購入するならしばらくは様子見した方がいい
セントラル総合開発の概要
セントラル総合開発は、首都圏を中心に全国展開するマンションデベロッパーです。
マンション事業は自社ブランド「クレア」シリーズの販売していてファミリータイプになります。
九電工との資本業務提携
セントラル総合開発は、九電工と資本業務提携をしています。
これによりセントラル総合開発の筆頭株主は、九電工になりました。
九電工は、九州電力系の電気工事サブコンで、建設業者として九州・沖縄地区で売上高1位の企業です。
資本業務提携の理由は主に2つです。
- 分譲マンション事業における大規模複合開発事業や大型分譲マンション事業への取組みを可能とするための自己資金の強化及びパートナーの確保
- 賃貸マンション事業における優良物件の積み上げを実現するための自己資金の強化
予想されるシナジー効果
- 九州エリアでの再開発・大規模開発案件への参画に係る効果
- 用地情報取得、施工及び販売に係る連携効果
- その他のエリアへの事業機会拡大・商品企画力の向上効果にともなう派生事業機会獲得
- 不動産管理・修繕に係る連携効果
- 人材に係る効果
マンション供給実績
マンション供給戸数
引用：セントラル総合開発
エリア別供給戸数
引用：セントラル総合開発
事業セグメント
セントラル総合開発は、主に3つのセグメントから成り立っています。
- 不動産販売事業：ファミリータイプの自社ブランド「クレア」シリーズマンションの販売
- 不動産賃貸・管理事業：首都圏等のオフィスビル等の賃貸事業
- その他事業：主にマンション購入者を販売先とした保険代理事業等
セントラル総合開発の売上構成比率(2022年3月)
売上の主軸は不動産販売事業で全体の87.7%を占めています。
2番目に大きいのが不動産賃貸・管理事業です。
この不動産賃貸・管理事業を「安定した収益源」と「分譲事業に次ぐ第2の柱」としています。
セントラル総合開発の利益構成比率(2022年3月)
利益の主軸も不動産販売事業で全体の78.2%を占めてます。
不動産販売事業の利益率は6.9%、不動産賃貸・管理事業の利益率は13.6%です。
2030年の営業利益は8%を目標にしています。
今後は、この2つのセグメントの利益率の向上をしているかに注目です。
株価の推移
月足10年チャート
引用：株探
週足5年チャート
引用：株探
株価指標
- PER：7.6倍
- PBR：0.64倍
不動産業の平均PERが15.2倍、PBRが1.2倍なので、かなり割安と判断されています。
チャート分析
月足10年チャートを見てみると、450円を超えると高値圏になっています。
月足移動平均線は、全て上向きになっています。
週足5年チャートを見ると直近高値の470円付近が節目になっています。
週足移動平均線も全て上向きになっています。
しかし約14年ぶりの高値を更新したあとに、大きく値を下げています。
直近の節目470円付近が下値目ですが、しばらくは様子を見た方がよさそうです。
業績と収益性の推移
売上高と営業利益
引用：株探
売上の過去最高は2008年に570億円、営業利益の過去最高は2007年の42億円です。
23年3月期は、増収増益の予想です。
経営効率
引用：株探
- 営業利益率：4.64%
- ROE：8.38％
- ROA：2.39％
- EPS：73.5円
不動産業の平均ROEは8.82%、ROAは2.1%なので、経営効率は平均的な企業です。
不動産大手28社の平均営業利益率は12%なので、平均的を大きく下回る利益率です。
財務状況
引用：株探
- 自己資本比率：28.6％
- 有利子負債倍率：1.98倍
自己資本比率は、不動産業の平均が33.4%なので平均的を下回る企業です。
有利子負債倍率は、不動産業の平均が1.34倍なので平均を上回る企業です。
利益剰余金は、総資産に対して17.9%しかありません。
長期経営計画
セントラル総合開発は2030年末までの長期経営計画を策定しています。
長期経営計画
目標値
引用：セントラル総合開発
セントラル総合開発は、今後新たなエリアへの進出を計画しています。
大型物件・複合型物件への積極的な参画する事で年間の分譲マンション供給1100戸を目指しています。
賃貸マンションは、累計供給戸数1100戸を目指すことで安定収益源の拡充を図る予定です。
営業利益率は付加価値の高い物件に取り組む事で7～8％に目標を設定しています。
推移イメージ
引用：セントラル総合開発
主要な取り組み方針
引用：セントラル総合開発
中期経営計画
引用：セントラル総合開発
配当金と株主優待
配当金の推移
引用：バフェットコード
- 配当金：15円(2023年3月期)
- 配当利回：2.68%(2022年7月3日)
- 配当性向：20.4%
セントラル総合開発の配当金は、9年連続減配無しです。
また23年3月期は、3円増配の15円を予想しています。
配当性向は20.4%なので増配の余力はありますが、不動産業の平均を大きく下回る財務状況です。
しかし、自己資本比率や有利子負債倍率は直近3年で改善傾向ですが注意が必要です。
株主優待
残念ながらセントラル総合開発は、株主優待の設定がありませんでした。
まとめ
セントラル総合開発を買うなら、底打ちか高値更新まで様子見したい。
株価は、月足10年チャートを見ると450円を超えると高値圏にあることが分かります。
また株価は約12年間、200円から400円の間を横ばいになっています。
ただし、日々の出来高は少ないので出来高が増えた日や値幅が大きい日とその翌日は注意が必要です。
業績は2年連続増収増益で過去最高を更新していて、23年3月期も増収増益予想です。
また2022年の新築マンションの竣工・引き渡しは下期に偏重しているとの事です。
上半期の業績で判断は厳しいので、せめて第三四半期の決算を見て判断したいです。
また財務体質の悪化だけでなく経営効率の指標も悪化しています。
首都圏を中心にしているセントラル総合開発ですが、今後は新規エリア進出が成長のカギです。
特に資本業務提携をした九電工のおひざ元の九州エリアに注目です。
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