株価分析(建物管理)

日本管財(9728)の株価を分析【株主優待銘柄】

日本管財(9728)の株価を分析していきます。

 

日本管財を5つのポイントで説明

    • 独立系総合建物管理会社として国内トップ
    • 主力事業はビル等の建物管理なのでストックビジネス
    • 財務基盤はかなり強力で経営効率も優秀
    • 配当利回りは低いが年2回のカタログギフトは魅力的
    • 購入は週足26MA付近が目安だが長期保有したい銘柄

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日本管財の概要

日本管財は、独立系総合建物管理会社としては国内トップの企業です。

 

総合建物管理会社と言う言葉を生み出したのが日本管財です。

 

創業者の福田氏は、学生時代に清掃会社でアルバイトをしていました。

 

その時に「1社でビル管理の全ての業務を請け負えば、ビル側も効率的でうまくいく体制になる」との発想から日本管財を起業します。

 

現在では、建物の運営と設備・警備・清掃等のビルメンテナンスを総合的に管理する統括管理を提供しています。

 

また、ビルのメンテナンスだけでなくマンション管理や上下水道施設なども手掛けています。

 

日本管財のポジション

ビルメンテナンス業界

引用:日本管財

 

日本管財の特徴は独立系と言う事です。

 

親会社に縛られることなく、アライアンスを組んで自由な事業展開を行う事が出来ます。

 

これまで、ライオン、資生堂、熊谷組、セコム等とアライアンスを組んできました。

 

このように、独立系を強みを活かして様々なお客様のニーズ応えることができます。

 

マンション管理業界

引用:日本管財

 

日本管財は、独立系建物管理会社でマンション管理業も手掛けています。

 

事業拠点

引用:日本管財

 

日本管財は、2013年にオーストラリアのPICA社をグループ会社にしました。

 

この事をきっかけに海外展開をしています。

 

 

事業セグメント

日本管財の事業は、5つのセグメントから成り立っています。

  • 建物管理運営事業:ビル管理業務及び保安警備
  • 住宅管理運営事業:マンション及び公営住宅の管理
  • 環境施設管理事業:上下水道処理施設等の生活環境全般にかかる公共施設管理 
  • 不動産ファンドマネジメント事業:不動産ファンドの組成・資産運用を行うアセットマネジメント及び匿名組合への出資
  • その他事業:イベントの企画・運営、印刷、デザイン

 

日本管財の売上構成比率(2021年12月期)

 

日本管財の売上の主力は、建物管理運営事業で全体の69.3%を占めています。

 

建物管理運営事業のポートフォリオ

引用:日本管財

 

日本管財は、オフィスや大規模商業施設、官公庁施設を中心に幅広い建物を管理しています。

 

最近では、病院や教育・文化施設などの大型施設が増加傾向にあります。

 

日本管財の利益構成比率(2021年12月期)

 

日本管財の利益の主力も建物管理運営事業で、全体72.3%を占めています。

 

主力の建物管理運営事業の利益率は13.7%です。

 

環境施設管理事業の利益率は16.8%と高い利益率になっています。

 

地域分布

ビル等運営管理事業

引用:日本管財

 

ビル等運営管理事業の売上は、本店のある近畿と本社のある関東で全体の73.8%を占めています。

 

 

住宅管理運営事業

引用:日本管財

 

住宅管理運営事業の管理戸数も国内では、本店のある近畿地区がダントツです。

 

しかし、住宅需要の増加が期待されているのがアメリカとオーストラリアです。

 

アメリカで約18万戸、オーストラリアで約20万戸の管理実績はかなりの強みです。

 

環境施設管理事業

引用:日本管財

 

環境施設管理事業は九州地区を中心に西日本の比率が大きくなっています。

 

22年度もさらにシェアを拡大しているので、引き続き注目していきたいです。

 

 

株価の推移

月足10年チャート

引用:株探

 

週足5年チャート

引用:株探

 

株価指標

  • PER:17.9
  • PBR:1.66倍

 

大手管理会社3社の平均PERが15.0倍、PERが1.65倍になります。

 

この事から考えると日本管財の株価は、少し割高と判断されています。

 

チャート分析

月足10年チャートを見てみると、綺麗な右肩上がりに株価は上昇しています。

 

月足移動平均線も全て上向きなので、長期的には上昇傾向です。

 

週足5年チャートを見ても右肩上がりに成長しています。

 

週足移動平均線も全て上向きなので中期的に見ても上昇傾向です。

 

直近で見ると2800円から2930円の間で調整しています。

 

また26MAでしっかり反発出来ているので、下落目途としても注目です。

 

 

業績と収益性の推移

売上高と営業利益

引用:株探

 

売上の過去最高は2020年に1063億円、営業利益の過去最高は2021年の75億円です。

 

21年3月期は、新型コロナの影響で減収になりましたが、営業利益は過去最高を更新しています。

 

22月3月期の売上高は、過去最高付近までの回復予想です。

 

営業利益に関しては、過去最高を更新予想です。

 

日本管財のビジネスモデルはストックビジネスなので、かなり堅実な事業内容です。

 

経営効率

引用:株探

 

  • 営業利益率:7.26%
  • ROE:9.46%
  • ROA:7.05
  • EPS:149.8

 

ROEは10%以上、ROA5%以上あれば経営効率の優秀な企業の目安になります。

 

大手管理会社3社の平均ROEが11.12%、ROAが7.38%になります。

 

日本管財の経営効率は、大手3社の中では最下位の経営効率です。

 

大手管理会社3社の平均営業利益が6.06%なので、大手3社の中で一番利益率が高い利益率です。

 

 

財務状況

引用:株探

 

  • 自己資本比率:74.5%
  • 有利子負債倍率:0.02倍

 

大手管理会社3社の自己資本比率の平均は66.9%、有利子負債倍率は0.03倍です。

 

自己資本比率は40%以上、有利子負債倍率は1倍以下だと優良な財務基盤と言えます。

 

どちらに対しても、日本管財は大きく上回っているのでかなり優秀な財務基盤です。

 

さらに自己資本比率も有利子負債倍率もかなり優秀で、さらに年々改善傾向です。

 

また、剰余金は増加傾向で総資産に対して68%もあります。

 

 

中期成長戦略

公共分野での民力活用ニーズの拡大

PPP、PFI推進の背景には、公共施設等の老朽化、厳しい財政状況、人口減少があります。

 

適切な公共サービスの維持のためには、公共施設等の建替・改修・修繕や運営コストの効率化、広域管理、施設集約化等が必要です。

 

これらを問題を解決する方法の一つとして、PPPやPFIの活用が有効とされています。

ポイント

PPP:官民連携事業
PFI:民間資金等活用事業

 

日本管財の実績

引用:日本管財

 

公共分野でのPFI物件や指定管理者物件は、確実に拡大して成長しています。

 

特にPFIの分野では業界トップクラスの実績となっています。

 

公共施設の包括管理

引用:日本管財

 

日本管財が包括管理業務の実績は現在全国で7件です。

 

ポイント

包括管理業務とは、地方公共団体が保有する公共施設の設備点検や清掃業務等を一括管理する契約形態の事です。

 

22年度からは新たに5件(射水市、大阪市、神戸市、高砂市、春日市)が加わり12件へ拡大しています。

 

国内ノウハウの海外展開

PICA社(オーストラリア)

引用:日本管財

 

PICA社は、オーストラリアのマンション管理最大手の企業です。

 

キーストン社(アメリカ)

引用:日本管財

 

キーストン社は、アメリカのカリフォルニア州で高級住宅を開発した管理会社です。

 

ハワイアナ社(アメリカ)

引用:日本管財

 

ハワイワナ社は、アメリカのハワイ州最大のシェアを持つ区分所有住宅管理会社です。

 

IT技術等によるアプローチ

引用:日本管財

 

日本管財は、デジタルとアナログの融合でお客様への最適なサービス提供を実現します。

 

WAFM(広域遠隔管理センター)

引用:日本管財

 

広域遠隔管理センターでは、遠いところにあるビルも365日・24時間リモート管理出来るようになります。

 

NK Connect(施設情報共有化システム・作業履行確認・報告アプリ)

引用:日本管財

 

クラウドを活用した施設情報の共有化やスマートフォンでの作業管理アプリを推進しています。

 

これにより作業記録のデータ化を進めていきます。

 

 

配当金と株主優待

配当金の推移

引用:バフェットコード

 

  • 配当金:54円(2022年3月期)
  • 配当利回:1.89%(2022年4月8日)
  • 配当性向:36.0%

 

配当金は、2012年から一度も減配をしていません。

 

23年3月期は54円の配当維持を予定しています。

 

配当性向は36%ですが、強力な財務基盤もあるので増配する余力があります。

 

配当利回り1.89%なので、決して高いとは言えません。

 

しかし、2000円相当のカタログギフトが年2回もらえます。

 

株主優待

日本管財は、毎年3月と9月末日に100株以上を継続保有する株主に株主優待を実施しています。

 

優待内容は、2000円相当のカタログギフトです。

 

また3年以上を継続保有すると3000円相当のカタログギフトになります。

 

 

まとめ

日本管財を買うなら、週足移動平均線26MA付近で購入したい。

 

これまで2700円を割れれば買いでしたが、26MAが上昇しているので2830円付近になります。

 

事業内容に関しては、総合建物管理なのでストックビジネスになります。

 

この建物管理という言うストックビジネスはかなり堅実な印象を受けました。

 

実際に決算内容を見ても順調に成長していて、新型コロナウイルスの影響は大きくありません。

 

月足10年チャートを見ても右肩上がりに成長しています。

 

国内では公共分野でのトップクラスの実績を持っていて、公共施設の包括管理も拡大傾向です。

 

またオーストラリアやアメリカなどの住宅需要のある海外への進出もしています。

 

このことから今後も着実に業績を伸びていくと思います。

 

 

配当金に関しては、3%以下なので高配当銘柄とは言えません。

 

しかし、年に2回の2000円相当のカタログギフトを考えると3%以上の高配当銘柄です。

 

さらに3年間保有すると年2回の3000円相当のカタログギフトになります。

 

この株主優待は個人投資家に人気で、日本管財の株主の40%が個人投資家を占めています。

 

またハードルも低いので大きく値崩れする事もないと思います。

 

 

自己資本比率74.5%、有利子負債倍率0.02倍とかなり強力な財務基盤です。

 

剰余金も毎年積み上げられていて、総資産の68%もあることを見ても本業は順調です。

 

 

優待目的として長期保有するには、事業内容や財務状況もいいのでオススメ出来る銘柄です。

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